เรามาทำความเข้าใจในการจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์กันครับ ในการซื้อขายรายละเอียดของทรัพย์ และเจ้าของทรัพย์เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อ เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งที่มีราคาสูง ข้อมูลต่างๆ และบริการนำเสนอโดยมืออาชีพจึงเป็นสิ่งจำเป็นที่ผู้ซื้อต้องการรู้ นั่นเป็นเหตุผลที่ทำไมจึงต้องมีอาชีพตัวแทนนายหน้าในอสังหาริมทรัพย์
ตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์คืออะไร
ตามกฎหมายแล้วสัญญาตัวแทนและสัญญานายหน้าเป็นคนละสัญญากัน กล่าวคือ
นายหน้า คือคนกลางที่คอยชี้ช่องให้ผู้ซื้อได้มาพบกับผู้ขาย เพื่อให้ทั้งสองฝ่ายทำสัญญาซื้อขายกันจนเสร็จสิ้น นายหน้าคือผู้ทำสัญญากับอีกคนหนึ่งซึ่งเรียกว่า ตัวการ โดยตกลงทำหน้าที่เป็นคนกลางชี้ช่องให้ตัวการได้เข้าทำสัญญากับบุคคลภายนอก ดังนั้น แม้ฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาหรือเลิกสัญญากัน นายหน้าก็ยังคงได้รับค่าตอบแทนอยู่เสมอตามสัญญาที่ทำกับตัวการ ทั้งนี้ ไม่มีกฎหมายบังคับว่าจะต้องทำสัญญากันเป็นหนังสือ สามารถทำด้วยวาจาก็ได้
ส่วนตัวแทน คือคนที่ทำหน้าที่แทนเจ้าของทรัพย์ทุกประการอันอยู่ภายใต้วัตถุประสงค์ของเจ้าของทรัพย์ ข้อสังเกตที่แตกต่างจากสัญญานายหน้าคือตัวแทนจะได้รับค่าตอบแทนหรือไม่ก็ได้ อีกทั้งในการทำสัญญาซื้อขายหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์กฎหมายบังคับให้ต้องทำเป็นหนังสือ ดังนั้น สัญญาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จึงต้องทำเป็นหนังสือด้วย
แม้ตามกฎหมายสัญญาทั้งสองจะไม่ใช่สัญญาเดียวกัน แต่ในทางปฏิบัติแล้วมักใช้สัญญาทั้งสองรวมกันเพื่อครอบคลุมตามความต้องการของผู้ซื้อหรือผู้ขายและครอบคลุมถึงหน้าของนายหน้า
ประเภทของสัญญานายหน้าและตัวแทน
สัญญานายหน้าและตัวแทนนั้นเป็นสัญญาที่ไม่มีรูปแบบตายตัว สิ่งสำคัญอยู่ที่การเป็นคนกลางที่ทำให้สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นนั่นเอง
สัญญามีแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ดังนี้
สัญญาแบบเปิด เป็นสัญญาตัวแทนที่มีลักษณะเป็นการบอกขายอสังหาริมทรัพย์ต่อ ๆกันไป เป็นการเปิดโอกาสให้เจ้าของขายเอง หรือผู้ขายใช้บริการนายหน้าได้หลายรายพร้อมกัน แต่จะจ่ายค่าตอบแทนให้แก่นายหน้าที่ชี้ช่องไปสู่ผู้ซื้อ และเกิดการทำสัญญาซื้อขายเพียงรายเดียวเท่านั้น เมื่อสามารถใช้นายหน้าได้หลายรายนั้นทำให้อสังหาริมทรัพย์นี้กระจายออกไปกว้างขวางเพื่อเพิ่มโอกาสการขายมากยิ่งขึ้น อีกทั้งยังไม่ปิดโอกาสที่เจ้าของจะขายด้วยตนเองและไม่ใช่สัญญาที่จำกัดระยะเวลาอีกด้วย
สัญญาแบบปิด แบ่งออกได้เป็น 2 ลักษณะคือ
- ปิดทุกทาง
เป็นการปิดการขายทุกทางเพื่อไม่ให้เจ้าของทรัพย์นำไปขาย ยกเว้นการขายโดยนายหน้าหรือตัวแทนที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ใช้บริการเพียงรายเดียว แต่ถึงแม้จะใช้ตัวแทนนายหน้าเพียงรายเดียวก็ไม่ทำให้การกระจายข้อมูลการขายลดลง เพราะนายหน้าสามารถส่งข้อมูลไปยังเครือข่ายนายหน้าด้วยกัน เพื่อเข้าถึงผู้ซื้อที่มีความต้องการ โดยไม่ต้องกังวลว่าจะมีการแย่งขายตัดหน้าหรือตัดราคาทรัพย์เดียวกัน
- ปิดเฉพาะราย
การปิดเฉพาะรายนั้นหมายถึงผู้ซื้อที่นายหน้าจะระบุชื่อให้ซื้อไว้ในรายการชื่อนั้น หากผู้ซื้อตกลงซื้อไม่ว่าจะผ่านนายหน้าหรือไม่ ก็ถือว่า เป็นการซื้อผ่านนายหน้าทั้งสิ้น เจ้าของทรัพย์จึงต้องจ่ายค่าตอบแทนให้แก่นายหน้า ทั้งนี้ เจ้าของทรัพย์สามารถขายให้ผู้อื่นนอกจากในรายการชื่อของนายหน้าได้ หรือจะทำสัญญาตัวแทนนายหน้าแบบปิดเฉพาะรายกับตัวแทนนายหน้ารายอื่นที่มีรายชื่อไม่ตรงกันกับนายหน้าเจ้าแรกก็ได้เช่นกัน
การจะเลือกทำสัญญาตัวแทนนายหน้าแบบใดนั้นแล้วแต่ความเหมาะสมของความต้องการของเจ้าของแต่ละคน ทั้งนี้ ทุกแบบล้วนเป็นการช่วยชี้ช่องทางการซื้อขายให้สะดวก และรวดเร็วมากขึ้นทั้งนั้น
เมื่อเรารู้แล้วว่านายหน้า และตัวแทนเหมือนหรือต่างกันอย่างไร รวมถึงรู้จักกับประเภทของสัญญาตัวแทนนายหน้ามาพอสมควรแล้วเรามาทำความรู้จักกับรายละเอียดสัญญาไปด้วยกัน
รายละเอียดของสัญญานายหน้าและตัวแทน
- รายละเอียดการทำสัญญา = ทำที่ไหน เมื่อไหร่
- รายละเอียดของคู่สัญญา = ชื่อ ที่อยู่ ของคู่สัญญา ซึ่งต่อไปนี้จะเรียกว่าผู้ให้สัญญา และ ผู้รับสัญญา
- รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ = สถานที่ตั้ง บ้านเลขที่ เลขโฉนด เลขที่ที่ดิน
- ค่าตอบแทน = ตกลงรายละเอียดเรื่องค่าตอบแทน วิธีการชำระเงิน เวลาที่จะชำระเงินให้แน่นอน
- ระยะเวลาของสัญญา = ช่วงเวลาที่ให้สัญญานี้สิ้นสุดลง รวมถึงเงื่อนไขต่างๆหากต้องการขยายเวลาของสัญญาหรือต้องการทำสัญญากันขึ้นใหม่
- ความรับผิด = ในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาหรือทำให้อีกฝ่ายได้รับความเสียหายโดยเจตนา
เรียบเรียงบทความ “สัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์”
โดยทีมงานแลนด์มีพลัส
www.landmeplus.com
สนใจฝากขาย สอบถามเพิ่มเติมได้ที่
Line ID : landmeplus