หลักหมุดคือ หลักเขตที่ดิน มีลักษณะเป็นแท่งคอนกรีตเสริมเหล็กรูปทรงกระบอก ใช้ปักลงไปบนพื้นดินเพื่อทำแผนที่ประกอบรังวัด บอกพิกัดให้ตรงกับข้อมูลบนโฉนดที่ดิน มีองค์ประกอบดังนี้

มีข้อความ “หลักเขตที่ดิน” อยู่เหนือวงกลม

มีอักษรกำกับ ก-ฮ

มีหมายเลขประจำหลักเขต 4 ตำแหน่ง

มีชื่อย่อจังหวัดอยู่ด้านล่างวงกลม

หากหลักหมุดหายต้องทำอย่างไร?

ให้ไปแจ้งเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานเขตเพื่อขอรังวัดใหม่ เจ้าหน้าที่จะทำการส่งจดหมายไปแจ้งยังเจ้าของที่ดินข้างเคียงภายในระยะเวลา 2 สัปดาห์ และทำการรังวัดพร้อมกันภายใน 30 วัน *หากเจ้าของที่ดินข้างเคียงไม่มา เจ้าหน้าที่จะทำการปักหมุดใหม่และทำการปิดประกาศไว้ที่กรมที่ดิน 30 วัน หากไม่มีใครมาคัดค้านก็สามารถใช้โฉนดลงหลักปักหมุดใหม่ได้เลย

หลักหมุดโดนเคลื่อนย้ายทำอย่างไร?

ให้นำโฉนดที่ดินของเรามาเปรียบเทียบกับแนวเขตโฉนดที่ดินของแปลงข้างเคียงเพื่อเช็คว่าข้อมูลตรงกันไหม หากพบว่ามีพื้นที่ขาดหายไปต้องให้เจ้าของที่ดินพื้นที่ข้างเคียงเซ็นเอกสารรับรองแนวเขตใหม่ถึงจะสามารถแก้ไขเนื้อที่ให้ตรงกับในโฉนดได้ ดังนั้นจะต้องได้รับความร่วมมือจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงด้วย *หากเจ้าของที่ดินข้างเคียงคัดค้าน เราสามารถฟ้องร้องได้ภายใน 90 วัน นับตั้งแต่วันแจ้ง แต่ในกรณีผ่านไปมากกว่า 10 ปีแล้วพึ่งมาทราบให้ระวังโดนฟ้องครอบครองปรปักษ์

.

เรียบเรียงโดย Landme Plus

——————————-

#landmeplus  #House #Townhome #หลักหมุดที่ดิน #หลักหมุดหาย #หลักหมุดที่ดินหาย #บ้าน #ทาวน์โฮม #ทาวน์เฮ้าส์ #ความรู้เรื่องบ้าน #หลักหมุดถูกเคลื่อนย้าย

#ความรู้ที่ดิน #ความรู้อสังหา #ข่าวอสังหาฯ

โดยปกติแล้วค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์

จะแบ่งเป็น 3 ส่วน หลักๆ ที่ต้องจ่าย คือ

1.ค่าธรรมเนียมโอน 2% (ของราคาประเมิน)

2.ค่าอากร 0.5% หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

   (ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า)

    ***เสียอย่างใดอย่างหนึ่ง***

3.ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา หัก ณ ที่จ่าย

   (ของราคาประเมิน คิดตามปีที่ถือครอง)

จะเห็นได้ว่าถ้าเราต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

จะต้องเสียถึง 3.3% ซึ่งไม่น้อยเลยทีเดียว

วันนี้แอดมินมีเทคนิคง่ายๆมาฝากครับ

ในกรณีที่เราถือครองไม่ถึง 5 ปี 

จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะถึง 3.3% 

(ของราคาซื้อขาย)

.

แต่ถ้าเราไม่อยากเสียค่าเสียค่าใช้จ่ายตรงส่วนนี้ 

ทำได้ง่ายๆเลย คือ ……..

เราต้องมีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 𝟭 ปี

จะไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะครับ 

.

เคล็ดลับเล็กๆน้อยๆนี้ สามารถช่วยลดค่าใช้จ่ายวันโอนเยอะเลยทีเดียวนะครับ

เรียบเรียงโดย: แลนด์มีพลัส
Landme Plus

#ค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์

#ภาษีธุรกิจเฉพาะ

#ประหยัดภาษี

#สาระอสังหาฯ

#ความรู้อสังหาฯ

#เทคนิคประหยัดภาษี

#แลนด์มีพลัส

#Landmeplus

ตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์คืออะไร

            ตามกฎหมายแล้วสัญญาตัวแทนและสัญญานายหน้าเป็นคนละสัญญากัน กล่าวคือ

นายหน้า คือคนกลางที่คอยชี้ช่องให้ผู้ซื้อได้มาพบกับผู้ขาย เพื่อให้ทั้งสองฝ่ายทำสัญญาซื้อขายกันจนเสร็จสิ้น นายหน้าคือผู้ทำสัญญากับอีกคนหนึ่งซึ่งเรียกว่า ตัวการ โดยตกลงทำหน้าที่เป็นคนกลางชี้ช่องให้ตัวการได้เข้าทำสัญญากับบุคคลภายนอก ดังนั้น แม้ฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาหรือเลิกสัญญากัน นายหน้าก็ยังคงได้รับค่าตอบแทนอยู่เสมอตามสัญญาที่ทำกับตัวการ ทั้งนี้ ไม่มีกฎหมายบังคับว่าจะต้องทำสัญญากันเป็นหนังสือ สามารถทำด้วยวาจาก็ได้

ส่วนตัวแทน คือคนที่ทำหน้าที่แทนเจ้าของทรัพย์ทุกประการอันอยู่ภายใต้วัตถุประสงค์ของเจ้าของทรัพย์ ข้อสังเกตที่แตกต่างจากสัญญานายหน้าคือตัวแทนจะได้รับค่าตอบแทนหรือไม่ก็ได้ อีกทั้งในการทำสัญญาซื้อขายหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์กฎหมายบังคับให้ต้องทำเป็นหนังสือ ดังนั้น สัญญาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จึงต้องทำเป็นหนังสือด้วย

แม้ตามกฎหมายสัญญาทั้งสองจะไม่ใช่สัญญาเดียวกัน แต่ในทางปฏิบัติแล้วมักใช้สัญญาทั้งสองรวมกันเพื่อครอบคลุมตามความต้องการของผู้ซื้อหรือผู้ขายและครอบคลุมถึงหน้าของนายหน้า

ประเภทของสัญญานายหน้าและตัวแทน

สัญญานายหน้าและตัวแทนนั้นเป็นสัญญาที่ไม่มีรูปแบบตายตัว สิ่งสำคัญอยู่ที่การเป็นคนกลางที่ทำให้สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นนั่นเอง

สัญญามีแบ่งออกเป็น 2 ประเภท ดังนี้

สัญญาแบบเปิด เป็นสัญญาตัวแทนที่มีลักษณะเป็นการบอกขายอสังหาริมทรัพย์ต่อ ๆกันไป เป็นการเปิดโอกาสให้เจ้าของขายเอง หรือผู้ขายใช้บริการนายหน้าได้หลายรายพร้อมกัน แต่จะจ่ายค่าตอบแทนให้แก่นายหน้าที่ชี้ช่องไปสู่ผู้ซื้อ และเกิดการทำสัญญาซื้อขายเพียงรายเดียวเท่านั้น เมื่อสามารถใช้นายหน้าได้หลายรายนั้นทำให้อสังหาริมทรัพย์นี้กระจายออกไปกว้างขวางเพื่อเพิ่มโอกาสการขายมากยิ่งขึ้น อีกทั้งยังไม่ปิดโอกาสที่เจ้าของจะขายด้วยตนเองและไม่ใช่สัญญาที่จำกัดระยะเวลาอีกด้วย

สัญญาแบบปิด แบ่งออกได้เป็น 2 ลักษณะคือ

• ปิดทุกทาง

เป็นการปิดการขายทุกทางเพื่อไม่ให้เจ้าของทรัพย์นำไปขาย ยกเว้นการขายโดยนายหน้าหรือตัวแทนที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ใช้บริการเพียงรายเดียว แต่ถึงแม้จะใช้ตัวแทนนายหน้าเพียงรายเดียวก็ไม่ทำให้การกระจายข้อมูลการขายลดลง เพราะนายหน้าสามารถส่งข้อมูลไปยังเครือข่ายนายหน้าด้วยกัน เพื่อเข้าถึงผู้ซื้อที่มีความต้องการ โดยไม่ต้องกังวลว่าจะมีการแย่งขายตัดหน้าหรือตัดราคาทรัพย์เดียวกัน

• ปิดเฉพาะราย

การปิดเฉพาะรายนั้นหมายถึงผู้ซื้อที่นายหน้าจะระบุชื่อให้ซื้อไว้ในรายการชื่อนั้น หากผู้ซื้อตกลงซื้อไม่ว่าจะผ่านนายหน้าหรือไม่ ก็ถือว่า เป็นการซื้อผ่านนายหน้าทั้งสิ้น เจ้าของทรัพย์จึงต้องจ่ายค่าตอบแทนให้แก่นายหน้า ทั้งนี้ เจ้าของทรัพย์สามารถขายให้ผู้อื่นนอกจากในรายการชื่อของนายหน้าได้ หรือจะทำสัญญาตัวแทนนายหน้าแบบปิดเฉพาะรายกับตัวแทนนายหน้ารายอื่นที่มีรายชื่อไม่ตรงกันกับนายหน้าเจ้าแรกก็ได้เช่นกัน

การจะเลือกทำสัญญาตัวแทนนายหน้าแบบใดนั้นแล้วแต่ความเหมาะสมของความต้องการของเจ้าของแต่ละคน ทั้งนี้ ทุกแบบล้วนเป็นการช่วยชี้ช่องทางการซื้อขายให้สะดวก และรวดเร็วมากขึ้นทั้งนั้น

เมื่อเรารู้แล้วว่านายหน้า และตัวแทนเหมือนหรือต่างกันอย่างไร รวมถึงรู้จักกับประเภทของสัญญาตัวแทนนายหน้ามาพอสมควรแล้วเรามาทำความรู้จักกับรายละเอียดสัญญาไปด้วยกัน

รายละเอียดของสัญญานายหน้าและตัวแทน

1. รายละเอียดการทำสัญญา = ทำที่ไหน เมื่อไหร่
2. รายละเอียดของคู่สัญญา = ชื่อ ที่อยู่ ของคู่สัญญา ซึ่งต่อไปนี้จะเรียกว่าผู้ให้สัญญา และ ผู้รับสัญญา
3. รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ = สถานที่ตั้ง บ้านเลขที่ เลขโฉนด เลขที่ที่ดิน
4. ค่าตอบแทน = ตกลงรายละเอียดเรื่องค่าตอบแทน วิธีการชำระเงิน เวลาที่จะชำระเงินให้แน่นอน
5. ระยะเวลาของสัญญา = ช่วงเวลาที่ให้สัญญานี้สิ้นสุดลง รวมถึงเงื่อนไขต่างๆหากต้องการขยายเวลาของสัญญาหรือต้องการทำสัญญากันขึ้นใหม่
6. ความรับผิด = ในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาหรือทำให้อีกฝ่ายได้รับความเสียหายโดยเจตนา

เรียบเรียงบทความ “สัญญานายหน้าและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์”

โดยทีมงานแลนด์มีพลัส

www.landmeplus.com

สนใจฝากขาย สอบถามเพิ่มเติมได้ที่  

Line ID : landmeplus

ทั้ง 2 แบบ มีข้อดีข้อเสียแตกต่างกันไป ก่อนอื่นเราต้องคิดก่อนว่าเรามีเวลาที่จะทำเองมั๊ย ถ้าขายเองเราต้องลงมือทำเองทุกอย่าง ตั้งแต่ลงประกาศขายในแต่ละเว็บ สั่งทำป้ายติดประกาศ คอยรับสายโทรศัพท์ นัดวันเวลา พาไปดูบ้าน ที่ดิน คอนโด ที่จะขายหรือให้เช่า เราสามารถทำเองหรือมีเวลามากพอที่จะทำหรือไม่ และถ้าใช้บริการผ่านนายหน้าจะแตกต่างกันอย่างไร

อันดับแรกคือเรื่องเวลา หลังจากทำสัญญาแต่งตั้งตัวแทน หรือสัญญานายหน้า นายหน้าจะดูแลเรื่องการลงประกาศขาย หรือให้เช่า ทำโฆษณา การตลาด ทำการติดป้าย รับสายโทรศัพท์ นัดวันเวลา พาไปดูทรัพย์ ตลอดจนถึงให้คำปรึกษากรณีที่ผู้ซื้อต้องการใช้สินเชื่อธนาคาร รวมทั้งเรื่องเอกสารสัญญาต่างๆ จนกว่าจะโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อย

ซึ่งการขายเอง และขายผ่านนายหน้า มีข้อดีข้อเสียแตกต่างกันไป แล้วแต่ความสะดวก ความพอใจของเจ้าของทรัพย์ ว่าจะเลือกขายเอง หรือใช้บริการนายหน้า 

ข้อดีของการขาย ปล่อยเช่า อสังหาริมทรัพย์ผ่านนายหน้า

•นายหน้าช่วยคุณขายตั้งแต่ขั้นตอนเริ่มต้น ไปจนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน

•นายหน้าช่วยโฆษณา ทำการตลาด ได้ชำนาญกว่า ทั้งทางออฟไลน์ ออนไลน์ ทางสื่อโซเชี่ยล ช่องทางต่างๆ ให้ขายได้เร็ว และสะดวกมากยิ่งขึ้น

•นายหน้าช่วยประเมินราคาทรัพย์ และตั้งราคาขายหรือปล่อยเช่าให้เหมาะสม ไม่ให้ราคาถูกหรือแพงจนเกินไป

•นายหน้าจะมีกลุ่มเครือข่ายนายหน้าด้วยกัน และรู้จักคนในแวดวงอสังหาฯเยอะกว่า รู้ว่าผู้ซื้อกลุ่มไหนต้องการทรัพย์แบบไหน และยังรู้ช่องทางการขายและการโฆษณาเป็นอย่างดีอีกด้วย

•ทำป้ายประกาศขาย , ป้ายทาง ,ป้ายโฆษณาติดทรัพย์ และติดตามสถานที่ต่างๆ

•นายหน้าบางคนมีเว็บไซด์ของตนเอง หรือลงโฆษณากับเว็บไซด์ดังๆ หลายเว็บ เพื่อช่วยในการโปรโมททรัพย์ ให้ขายได้อย่างรวดเร็ว โดยที่คุณไม่ต้องทำเอง ทั้งนี้นายหน้ายังมีความชำนาญในการติดประกาศ เขียนข้อความ ถ่ายรูปภาพ ทำสื่อโฆษณามากกว่า มีความชำนาญในพื้นที่นั้นๆ และสะดวกที่จะอัพเดทข้อมูลติดต่อกับลูกค้าตลอดเวลา

•การเจรจาต่อรองราคา นายหน้าจะมีความชำนาญมากกว่า บางครั้งถ้าเจ้าของทรัพย์พูดไม่เก่ง ไม่สะดวกติดต่อกับผู้ซื้อเองก็สามารถให้นายหน้าดูแลแทนได้

•นายหน้าพาลูกค้าไปดูทรัพย์ โดยที่เราไม่ต้องเสียแรง เสียเวลา เสียค่าใช้จ่ายในการพาไปดูบ้าน คอนโด หรือที่ดิน

•นายหน้าสามารถดูแลเรื่องเอกสารสัญญาต่างๆ รวมไปถึงช่วยแนะนำ ให้คำปรึกษา บริการเรื่องการใช้สินเชื่อธนาคารต่างๆให้เราอีกด้วย

•นายหน้าบางคนมีฐานลูกค้า หรือนายทุนที่ต้องการจะซื้อบ้าน คอนโด หรือที่ดิน ทำเลต่างๆอยู่แล้ว เมื่อเราฝากขาย หรือปล่อยเช่า นายหน้าสามารถติดต่อผู้ซื้อให้เราได้ทันที

ข้อเสียของการขาย-ปล่อยเช่า อสังหาริมทรัพย์ผ่านนายหน้า

•ต้องเสียค่านายหน้า ตามสัญญานายหน้า หากนายหน้าสามารถขายหรือปล่อยเช่าได้สำเร็จ

ยกตัวอย่าง

กรณีขายต้องจ่ายให้นายหน้า 3% ของราคาขาย เช่น ขายบ้านราคา 2,000,000 บาท ต้องจ่ายค่านายหน้า 60,000 บาท

ส่วนการปล่อยเช่า สัญญาเช่า 1 ปี

ต้องจ่ายค่านายหน้าเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน เช่น ปล่อยเช่าคอนโด เดือนละ 8,000 บาท ต้องจ่ายค่านายหน้า 8,000 บาท

        •นายหน้าบางคนไม่รับผิดชอบงาน หรือทำงานได้ไม่เต็มที่

•ปัญหาการโกงเงินจากนายหน้าดังนั้นก่อนทำสัญญาต้องตรวจสอบประวัตินายหน้าให้ดีก่อนว่าเชื่อถือได้หรือไม่

ข้อดี การขาย-เช่าบ้าน คอนโดและที่ดินด้วยตนเอง

•ไม่ต้องเสียค่านายหน้า ได้รับเงินเต็มจำนวน

•สามารถจัดการทุกอย่างได้ด้วยตัวเอง โดยไม่ต้องกลัวว่าจะโดนนายหน้าโกง หรือกดราคาขาย

•สามารถเลือกผู้ซื้อหรือผู้เช่าอสังหาฯ ด้วยตัวท่านเอง

•ผู้ขายสามารถโพสลงประกาศขายตามเว็บลงประกาศฟรีต่างๆที่มีอยู่มากมาย

ข้อเสีย การขาย-ปล่อยเช่า อสังหาฯที่ด้วยตนเอง

•ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการโฆษณาในเว็บไซด์หากเราต้องการอยู่ตำแหน่งพิเศษ หรือทำป้ายประกาศ ตามสถานที่ต่างๆซึ่งมีค่าใช้จ่ายสูง

•ถ้าเจ้าของเจรจาต่อรองกับผู้ซื้อไม่เก่ง ไม่เชี่ยวชาญ ด้านทำเล และราคา อาจถูกผู้ซื้อหรือผู้เช่ากดราคาได้

•เจ้าของไม่มีความชำนาญเรื่องราคา ถ้าตั้งราคาไม่เหมาะสม สูงเกินไปอาจทำให้ขายไม่ได้ ไม่มีข้อมูลทางด้านราคา ไม่ทราบราคาประเมินของกรมที่ดิน และไม่มีข้อมูลใกล้เคียงให้ลูกค้าเปรียบเทียบ

•ไม่มีความชำนาญเรื่องเอกสารสัญญาต่างๆ ซึ่งอาจเกิดข้อผิดพลาด ทำให้เสียเวลา เสียผลประโยชน์

•ต้องมีเวลาทำทุกอย่างด้วยตนเอง ต้องสะดวกรับโทรศัพท์ ต้องเสียเวลาเสียค่าเดินทางพาลูกค้าไปดูทรัพย์ ซึ่งบางครั้งเราไม่ว่าง หรือว่างไม่ตรงกัน อาจทำให้เสียลูกค้าไป

•เจ้าของบางท่านไม่มีคอนเน็คชั่นธนาคาร หรือไม่มีข้อมูลทางด้านสินเชื่อ อาจจะทำให้ล่าช้า หรือเสียโอกาสในการขายได้

เมื่อเราทราบข้อดีข้อเสียของแต่ละแบบแล้ว ดังนั้นก็ขึ้นอยู่กับความสะดวกของเจ้าของแต่ละท่าน หากมีเวลาและมีความรู้ความชำนาญอยู่บ้าง ก็สามารถขายเองได้ หรือถ้าไม่อยากเสียเวลาเสียค่าใช้จ่ายในการเดินทาง รับได้กับค่าคอมมิชชั่นที่ต้องจ่ายให้กับนายหน้า ก็สามารถเลือกใช้บริการนายหน้าได้เลยครับ

เรียบเรียงโดย แลนด์มีพลัส

Landme Plus

สนใจฝากขาย ปล่อยเช่า อสังหาริมทรัพย์

𝗧𝗲𝗹: 𝟬𝟴𝟬-𝟱𝟲𝟲𝟱𝟱𝟱𝟰

𝗟𝗶𝗻𝗲𝗜𝗗 : 𝗹𝗮𝗻𝗱𝗺𝗲𝗽𝗹𝘂𝘀